マンション・アパート経営をされている不動産オーナーの確定申告の減価償却費の方法について説明しています。

減価償却費の計算方法には定額法と定率法があります。

不動産の建物本体以外の部分については、定率法、定額法を選択することができます。

定額法と定率法どちらを選択した方がいいのかは、今後のオーナーに給料など他の収入が増えていくかどうかによって決まります。

今後、オーナーの給料が増えていく見込みの場合には、定額法を選んだ方が長期的には税金が少なくなることが多いです。

定率法を選べばここ3~4年の税金を少なくすることができます。

又は大きな税金の還付を受けることができます。

しかし、長い目で考えれば、定額法を選んだ方が有利になります。

なぜなら、「不動産の収支プラスの金額(賃料-経費)+給料の金額」に対して税金がかかります。

「不動産の収支プラスの金額(賃料-経費)+給料の金額」が大きいほと、高い税率で税金がかかります。

その税率は金額によりますが、所得税と住民税を合わせると15%~50%にもなります。

同じ100万円の収入に対して15万円~50万円の税金がかかることになります。

若いオーナーの方だと、今後給料が徐々に上がっていく可能性が高いと思います。

すると、「不動産の収支プラスの金額(賃料-経費)+給料の金額」が高くなります。

そうなると、高い税率で税金がかかります。

なぜ定額法を選んだ方がいいのか数値例でご説明します。

まず、定率法と定額法とは次のような計算方法です。

定額法…毎年同じ金額の減価償却費として経費にする方法

定率法…早め減価償却費として経費にしてまう方法

例えば100万円の附属設備を15年で定額法と定率法で減価償却費を計算してみます。

年数  定率法  定額法  差額 
 1 13.3 6.7 6.6
 2  11.5 6.7 4.8
 3 9.9  6.7 3.2
 4  8.6  6.7 1.9
 5  7.5  6.7  0.8
 6  6.5  6.7  -0.2
 7  5.6  6.7  -1.1
 8  4.8  6.7  -1.9
 9  4.5  6.7  -2.2
 10  4.5  6.7  -2.2
 11  4.5  6.7   -2.2
 12  4.5  6.7   -2.2
 13  4.5  6.7   -2.2
 14  4.5  6.7   -2.2
 15  4.5 6.2   -2.2
 合計  100  100  0

経費にできる金額は定額法も定率法も共に100万円で変わりありません。

定率法を選んだ方が減価償却費として早めに経費にしまうためマンション購入初期の税金を抑えることができます。

しかし、6年目から定額法の方が減価償却費が大きくなり、経費が増えるため税金が少なくなります。

短期的な視点だけでなく、長期的な視点で税金を減らし、

税金を含めた実質的な投資利回りを上げるために今後の給料など、不動産以外の収入がある場合には、

今後の収入が増えそうかどうかを考えて確定申告をされて下さい。