マンション・アパート経営の不動産投資の青色申告のメリット

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投資用などのマンション・アパートの賃貸不動産を購入した場合、青色申告をした方がいいのかついて説明してます。

青色申告を行うメリットはどんなものがあるのか考えてみます。

①青色申告の最大のメリットは、青色申告特別控除を受けることができることです。

青色申告特別控除とは、収入から経費を引いた後にさらに控除できる金額が増えることです。

マンション・アパートの所有物件数により、控除できる金額が違います。

マンション・アパート数が10室未満…10万円

マンション・アパート数が10室以上…65万円

収益性の高い物件や購入後年数が経過し、減価償却が少なくなっている物件ほど65万円控除のメリットが生きてきます。

フルに青色申告特別控除が使える場合、5年で車が買えるぐらいのメリットになります。

②次に管理手数料を抑えるために、ご家族で物件管理までされている時などに有効なご家族に給料を支払うことで、
不動産からの税金を抑えることができます。

白色申告の場合、どんなに家族に働いてもらっていても、年間最大、配偶者で86万円、その他の家族で50万円しか、給料を経費にすることができません。

青色申告の場合は、届出を行えば、大き過ぎなくなければ、給料を経費にすることができます。

給料にも税金がかかります。

しかし、同じ収入でも給料に係る税金と不動産からの収入に係る税金は給料に係る税金の方がはるかに少なくなります。

その理由は、給料をもらっている方には、給料から給与所得控除という概算経費分を収入から差し引くことができる枠があるからです。

このように給料を支払い不動産の経費を増やすことで税金を抑えることができます。

③その他、中古物件などに大型の修繕を行った時や収益性が落ちている物件の場合には、その年に生じたマイナスの収支を来年以降に繰り越すことができます。

3年間そのマイナスを繰越、収支がプラスになった時のプラスを相殺して税金を計算することができますので、税金を抑えることができます。

このような青色申告のメリットがありますが他にも様々なメリット・デメリットはあります。

必ずしも青色申告を受けた方がいいとは限りませんが、一棟など物件を複数所有されている方は、青色申告をした方が有利な場合が多いように思います。

また、平成26年から白色申告も帳簿作成の義務が始まりました。

白色申告の方も青色申告の方の同じように帳簿作る必要があります。

これにより、青色申告の手間と白色申告の手間にほとんど差が無くなりましたので、青色申告することを検討されてみて下さい。

佐藤 修一

佐藤修一公認会計士事務所代表、合同会社CMA代表
キャッシュフロー経営コンサルタント　公認会計士　税理士
新日本有限監査法人(現 EY新日本有限責任監査法人)の東京事務所で上場企業の会計監査、総務省委託研究経理検査、内部統制構築支援、財務のデューデリジェンスに従事

その後、地元の福岡の中堅の税理士法人にて、中小企業の経営を会計、税務面からサポート
試算表ではキャッシュフローが見えない、経営できないと感じ、キャッシュフローを重視した経営の必要性を痛感し、佐藤修一公認会計士事務所を2013年8月に開業

開業後は、創業期の会社から上場準備会社まで中小企業の成長のための投資に備え、倒産しない、筋肉質の会社を作るためのキャッシュフロー経営の普及、freeeやマネーフォワードなどクラウド会計を使った経理の効率化・スピードアップを図り、経営ビジョンの明確化、実現のためのサポートを行っている

北部九州公認会計士協会所属　登録番号　028716
九州北部税理士会　福岡支部所属　登録番号　125272
経済産業省認定　経営革新等支援機関

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